東京シティ税理士事務所

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第１章　アパート・マンション経営を始めるＱ＆Ａ

２１．借家権・定期借家権

●定期借家権とは

　旧借地借家法では、家主が賃借人に出ていってもらうには、正当な事由が求められたり、高額な立ち退き料が要求されたりした。そのため、円滑な建て替えや、賃貸物件を売却することもままならず、経済の停滞が以前より論議されていた。そのため契約期間が満了したら必ず賃貸契約が消滅する定期借家権が創設されることになった。

■制度の内容端的に言えば、従来の借家制度に加え、期限が来ると契約が終了する制度である。特徴として次に掲げるようなことがある。

１．	住宅用・事業用の区別をもうけない。
２．	契約期間は貸し主と借り主の間で自由に設定できる。
３．	新規契約のみを対象として、既存契約には適用しない。　（但し新規契約でも当事者間の合意があれば、従来通りの定期借家権を設定しない契約もできる）
	借り主保護の立場から200m²以下の居住用建物に関し、やむを得ない事情（転勤・療養・親族の介護等）がある場合、借り主は１ヶ月前の通知により途中解約権あり
４．
５．	借り主保護の立場から住宅確保の難しい世帯（生活困窮者）の入居しやすい公営住宅の拡充（住宅建設5カ年計画）
６．	既存の契約を定期借家権に変更する場合、双方の合意を義務づける。
７．	契約時に「定期借家」であることを公正証書などで文章で示す。
８．	貸し主は契約期限の6ヶ月前に更新意思の有無、家賃値上げなどの契約条件の変更を借り主に伝えなければならない。
９．	住宅の場合従来の契約を合意終了させ、新たに定期借家権での契約をすることを当面の間認めない。
１０．	貸し手に契約時に「期間満了時で賃貸借契約は更新せずに満了する」と書面で説明しなければならない。無い場合は普通借家権。
１１．	国や地方公共団体に対し、住宅の性能や品質などを表示する制度の普及の促進を義務付ける。

■現在の借家制度のデメリット
　以前より現在の借家制度は次のようなデメリットが言われてきた。

１．	貸し手側から契約更新の拒絶や解約をする場合、貸借双方の事情を裁判所が考慮の上、可否を判断する。
２．	借家人保護の色彩が強く高額の立ち退き料が必要な場合がある。
３．	貸家人が貸し渋る。

■定期借家権制度のメリット

オーナーのメリット

ユーザーのメリット

投資家のメリット

１．	貸し手側の収益予想がたてやすい。
２．	貸し手側の改修計画策定がしやすくなる。
３．	老朽化した建物の建替えが進む。
４．	入居者付き賃貸住宅の売却がしやすくなる。
５．	相続税納税用に残しておいた土地を利用できる。

１．	家族向けファミリータイプの供給が増える。
２．	高齢者への賃貸もしやすくなる。
３．	短期の契約期間から解放。

１．	賃貸住宅への投資に安心感が出てくる。
２．	入居者付き賃貸住宅の売却がしやすくなる。

■定期借家権はアパート賃貸経営にこんなに影響を及ぼす

【１】立ち退き料の問題	現在は借家人を立ち退かせるには、立ち退き料を支払わなければでてもらえない場合が多い。定期借家権制度だと立ち退き料が不要である。
【２】計画的修繕	現在は部屋が空く都度リフォームするという小規模修繕しかできない。借家人が一斉にでれば、風呂・キッチン等水回り等の修繕や駆体部分などの大規模修繕も可能になるし、低コストで行うことができる。
【３】家賃改定の計画性	現在は長期居住者の賃料はなかなか上げにくいが、入居者が変わればその時点の相場での賃料改定が可能である。
【４】取り壊し、建替えがうまくいく	取り壊し、建替えをしようとすると、うまくいっても契約期間満了時（契約期間がばらついていると最後の入居者の契約期間満了時）。立ち退きを拒絶するものがいれば立ち退き料も必要になる。これが定期借家権だと円滑にいく。
【５】高齢者のアパート経営の拡大	高齢者の方が住んでいる良質な住宅が、入居者の退去が困難なため賃貸に回ってこなかった。定期借家権で明け渡しが確実であれば、高齢者の住宅を賃貸にし、高齢者の方はマンション等へ転居が可能である。
【６】２世帯住宅の賃貸化	2世帯住宅で、親が亡くなったり、子供家族の転勤で１世帯があいた場合、入居者の退去が困難でこれも賃貸にでてこなかった。この2世帯住宅の賃貸化が進む。
【７】空室対策	やむを得ない事情がある場合をのぞいて契約期間が拘束されている。退去時期が明確であるため、次の入居者を計画的に募集できる。
【８】流動化によりユーザーニーズの重視	現在でも賃貸住宅は借り手市場化しつつある。今後定期借家権が浸透すれば、入居者の選別も厳しくなる。良質な賃貸住宅以外は期間満了時に全員退去で空室と言うこともあり得る。

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