「土地の有効活用」とは・・・

�@　固定資産税など土地の維持費の削減
�A　土地に、手を加えることにより収益を生む資産に変える。
�B　相続税を軽減してより多くの財産を次の世代に残す。

の３つです。アパート・マンションの経営はこの全てを満たす有効活用の優等生です。しかし、アパート・マンションの経営の環境は年々厳しくなっています。マーケットニーズとのミスマッチで多くの空室が生じたり、管理体制の不備で建物の早期陳腐化を招いたり、過度な税金対策で納税資金のショートをおこしたりする事例が多く見受けられるのは残念なことです。東京シティ税理士事務所アパート・マンション税金相談室はアパート・マンションの経営者や不動産業に従事する方に有益で正確な知識を提供し、円滑なアパート・マンション経営のお役に立つことを目的としたサイトです。

１．不動産所得の確定申告とは？

1. 不動産所得がある人は確定申告をする必要がある
2. 不動産所得の収入にはどのようなものがあるか
3. 不動産所得の計算方法
4. 確定申告による税額計算のしくみ
5. 確定申告の計算書の種類
6. 確定申告書の添付書類
7. 確定申告書の提出先
8. 確定申告書の申告方法
9. 確定申告書の納税方法

２．アパート・マンション経営を始めたときの届出書は？

1. 税務署等に届出が必要な書類は？

３．不動産所得の青色申告とは？

1. 青色申告とは
2. 青色申告の帳簿の記入について
3. 青色申告の承認を受けるための手続き

４．青色申告が得な理由は？

1. アパート・マンション経営者は青色申告にすると得する
2. 青色申告特別控除が受けられます
3. 青色事業専従者給与を必要経費に算入することができます
4. 現金主義を採用することができます
5. 純損失の繰越控除、又は繰戻還付を受けることができます
6. 家事関連費の必要経費への特別算入ができます
7. 更正の制限、更正の理由の附記
8. 異議申立と審査請求のどちらかを選択することができます

５．アパート・マンション経営が事業的規模は得する？

1. 必要経費として認められる金額が多くなり有利になる
2. 青色事業専従者給与控除が受けられる
3. 固定資産の損失や貸倒損失が全額必要経費に算入できる
4. 利子税の一定金額が必要経費に算入できる
5. 事業的規模の判定とは？

６．税金計算のための所得計算はどうするの？

1. 不動産所得の計算
2. 総収入金額とは
3. 必要経費とは
4. 必要経費は期間対応
5. 必要経費は個人的経費と混同しない
6. 必要経費は債務の確定したもの

７．開業初年度の費用で必要経費として落とせるものは？

1. 開業初年度の必要経費
2. 建物の取得費にすべき費用
3. 古いアパートの取り壊し費用（建替える場合）

８．建物の取得費と付随費用は減価償却費で必要経費に

1. 建物の取得価額に含めて減価償却できる支出
2. 建築費以外の支出の区分

９．建物などの減価償却費の計算の仕方は？

1. 減価償却の計算の仕方
2. 定額法と定率法どっちが有利？
3. 建物は定額法のみ
4. 具体的な計算例
5. 優良賃貸住宅等の割増償却
6. 少額の減価償却資産と中小企業者の少額減価償却資産
7. 一括償却資産とは

１０．建物と設備などの区分はどうするの？

1. 建物本体と給排水設備、冷暖房設備、その他の設備の区分
2. 区分した償却費と区分しない償却費の違い
3. 建物と構築物の区分はどうするの？

１１．繰延資産とは何？償却はどうするの？

1. 繰延資産とは？
2. アパート・マンション経営に関連する繰延資産とは？
3. 繰延資産の償却方法

１２．購入時・建築時の税金は取得費か必要経費か？

1. アパートを購入（建築）した際に支出した税金

１３．不動産所得の赤字だと所得税が戻る？

1. 不動産所得の赤字は他の所得と損益通算できる
2. 所得税はこうやって還付される

１４．アパート・マンションの建築で土地の固定資産税が安くなる？

1. 固定資産税とは？
2. 居住用の家屋を建築すると土地の固定資産税が安くなる
3. アパートの駐車場も使い方次第で安くなる
4. アパートを建てれば安くなる仕組みとは？
5. 固定資産税をもう一度見直す

１５．アパート・マンションは不動産取得税が安い？

1. 不動産取得税とは不動産を取得したときにかかる地方税
2. 居住用のアパート・マンションは不動産取得税が安くなる
3. アパート・マンション用土地・建物の不動産取得税の軽減措置を受けるための要件
4. 中古のアパートは、不動産取得税の軽減措置は受けられない

１６．アパート・マンション建築で相続税が安くなるか？

1. アパート・マンションを建築すると相続税が安くなる
2. 相続税評価額が安くなる仕組み

１７．アパート・マンション経営で収益が確保できるか？

1. アパート経営の基本
2. アパート経営の相談相手
3. 収支計算

１８．アパート・マンション経営は事前のマーケットリサーチが重要

1. マーケットリサーチの重要性
2. マーケットリサーチのポイント

１９．会社経営の基本知識

1. 会社経営とは
2. 法人税と所得税の違いは
3. 会社の作り方

２０．アパート・マンション経営を会社でやる損益分岐点

1. 4つの所有形態
2. 不動産所得を給与所得へ変更して節税
3. 相続税の軽減は効果なし
4. 会社運営は高コスト
5. 管理を法人で運営

２１．借家権と定期借家権

1. 家主の権利・借り主の権利
2. 定期借家権とは

２２．高齢者専用賃貸住宅とは？

２３．特定優良賃貸住宅とは？

２４．賃貸の新しいカタチ。シェアハウス！

１．収入金額とすべき収入としなくていい収入とは

1. 収入金額は実質で判断
2. 敷金・保証金でも収入金額としなければならない？
3. 前家賃は収入にあげなければならないのか？
4. 未収家賃は収入にあげなければならないのか？
5. 現金主義による経理とは何か
6. 無償で貸した場合の家賃相当分は収入にあげなければならないのか？
7. 家賃を供託された場合は収入にあげるの？
8. 満期になったアパート,マンションの積立損害保険の返戻金は不動産所得になるの？

２．不動産所得の必要経費とは

1. 必要経費

３．いつ必要経費になるのか

1. 原則的な取扱い
2. 長期前払費用の取扱い
3. 短期前払費用の取扱い
4. 未払費用の取扱い
5. 現金主義を採用している場合

４．親族に給料を払えるの？

1. 生計一親族に支払う給料の取扱い
2. 生計別親族に支払う給料の取扱い
3. 適正な給料の判定基準とは

５．借入金の返済元金と利息の取扱いは

1. 借入金利息の必要経費算入
2. 必要経費にできない利息
3. 不動産所得が赤字の場合の損益通算の特例

６．信用保証協会に支払う信用保証料について

1. 前払費用として処理する方法（繰上完済すれば保証料の一部が返還される場合）
2. 繰延資産として処理する方法（保証期間に応じて均等に配分する方法）

７．必要経費にできる税金と出来ない税金の区分は？

1. 必要経費にできる税金とできない税金

８．アパート、マンション経営で交際費はどこまで認められる？

1. アパート・マンション経営で交際費はどこまで認められる？

９．不動産業者への仲介手数料,管理手数料などの取扱いは

1. 不動産会社へ支払う仲介手数料の取扱い
2. 不動産会社へ支払う管理手数料の取扱い

１０．税理士、弁護士の費用の取扱い

1. 税理士費用の取扱い
2. 弁護士費用の取扱い

１１．必要経費にならない家事費、家事関連費とは

1. 家事費、家事関連費とは何か？その取扱いは？

１２．損害保険料のうち必要経費となる部分と地震保険料控除の対象となる部分の違いは

1. 不動産所得の必要経費になる金額は
2. 地震保険料控除とは
3. 地震保険料控除額の計算のしかた
4. 具体的な計算例

１３．火災などの場合の損失の取扱いは？

1. 損失の額はいくらか？
2. 損失の取扱いはどうなるのか？
3. 保険金が損失を上回る場合の取扱い

１４．居宅の一部を貸すことになった場合の必要経費は？

1. 自宅の一部を貸すことになった場合、賃貸事業に直接必要となる費用とは
2. 建物全体にかかる費用とは
3. 建物全体にかかる費用はどうやって区分するか
4. 減価償却はどうやって計算するのか
5. 非業務用の未償却残高の計算

１５．修繕費として必要経費となるものとならないものの区分は？

1. 基本的な考え方
2. 形式基準により資本的支出となるもの
3. 形式基準により修繕費として必要経費に算入できるもの

１６．増改築費用はすべて必要経費になるの？

1. 改装費の取扱い
2. 増築費の取扱い

１７．外壁の塗り替え費用はすべて必要経費になるの？

1. 外壁の塗り替え費用はすべて必要経費になるの？

１８．階段を修理した場合と掛け替えた場合の費用の取扱いは？

1. 階段を修理した場合の費用の取扱い
2. 階段の新たな設置費用の取扱い

１９．通信設備（ＢＳアンテナ・インターネット）の設置費用の取扱いは？

1. ＢＳアンテナの取扱い
2. インターネット関連費の取扱い

２０．お風呂、トイレ、キッチンの取り替え費用の取扱いは？

1. 老朽化等により通常の使用が困難で原状回復不能な場合の取替
2. 修理等による部分的な取替の場合
3. 少額減価償却資産と少額の資本的支出の金額の違い

２１．畳の貼り替え・クロスの貼り替え費用の取扱いは？

1. 通常の畳やクロスの貼り替え費用の取扱い
2. 明らかに耐久性や価値を高めるような費用とは
3. 通常の維持管理のためか、明らかに耐久性を高めているか判断が困難な場合

２２．立退費用は全額必要経費になるの？

1. 立退料の原則的取扱い
2. 土地建物を売却するための立退料
3. 土地や建物を購入するための立退料

２３．取得価額100万で太陽光発電システムを設置したときの取扱い

１．消費税の基本的な計算の仕組み

1. 消費税の納税義務
2. 不動産経営における課税売上と非課税売上
3. 納税額の計算方法
4. 「課税仕入れ等の税額」とは
5. 消費税が還付される場合

２．アパート・マンションの駐車場は消費税の対象になるの？

３．アパートと店舗（事務所）が併用の場合の消費税は？

1. 基本的な取扱い
2. 原則的な計算例
3. 簡易課税を選択した場合の計算例

４．居住用のアパート・マンションを事務所として賃貸した場合の消費税は？

1. 住宅を事務所として貸し付けた場合の家賃収入の取扱い
2. 住宅の貸付けであったものを入居者が契約を変更しないで勝手に事務所として使用した場合
3. 住宅と事業用に兼用できるとして貸し付けた場合の家賃収入の取扱い

５．オフィスビルの建物部分と敷地部分を区分して収受した場合、敷地部分の収入は非課税になる？

６．建物に含まれている消費税とは

1. 建物に5％の消費税
2. 住宅用のアパート、マンションの建築費に含まれる消費税が還付されない場合

７．家賃収入に消費税を加算して請求できるの？

８．消費税は届出書が重要

1. 還付申告書を提出するために
2. 還付を早く受けるために
3. その他の届出書

１．個人事業税が課税されるアパート・マンション経営の規模は？

２．個人事業税はどのくらいかかるの？

３．個人事業税は申告しなくていいの？

1. 個人事業税の確定申告をしなければならない人
2. 事業税の納付方法

１．償却資産税の申告の対象となるものは？

1. 償却資産とは何か
2. 償却資産の申告が必要ない資産
3. 償却資産の申告方法
4. 償却資産税の納付

２．どれだけ税金がかかるの？

1. 償却資産に課される固定資産税
2. 償却資産の免税点とは

　　　

低金利時代にアパート・マンション経営が注目されています。ほとんど金利が当てにできない銀行預金より5〜10ﾊﾟｰｾﾝﾄの利回りが期待できるからです。良い物件は取り合いが始まっています。不動産経営は利回りが良さの反面、注意しなければリスクとも背中合わせです。研究してから取り組みましょう。この本はアパート・マンション経営を始めようとする人から、すでに経営をしている人まで幅広くお役に立つと自負しております。ぜひ一読ください。

著書名
アパートマンション経営がぜんぶわかる本

出版社：あさ出版

東京シティ税理士事務所　著 菊地則夫・村岡清樹　編

価格：1,575円（税込）

　　　

相続とは亡くなった方の心と遺産を厳粛に受け継ぐことです。一生に何度も経験することではありませんが、いざ相続が始まると膨大な手続や書類作成でとまどうことばかりです。この書はその相続について、税の仕組みだけでなく節税策と相続後の手続についてもわかりやすく書いています。せっかく残してくれた大切な財産を目減りすることなく、大事に確実に受け継ぎたいものです。この本をご活用下さい。

著書名
相続税の手続と節税がぜんぶわかる本

出版社：あさ出版

東京シティ税理士事務所　著 菊地則夫・村岡清樹・加藤大輔　編

価格：1,680円（税込）

　　　

新会社法により株式会社が簡単に作れるようになりました。本書は株式会社を１円の資本金で、費用も安く、３日間の短期間で、自分で作れることを目的に書かれました。今までは資本金が1,000万円以上必要なことや役員構成、金融機関の保管金証明の必要性などの煩雑な手続が必要でした。大幅な規制緩和により、一人で低予算で株式会社が作れます。起業家への大きな援軍です。本書をご活用ください。

著書名
株式会社設立＆経営のすべてがわかる本

出版社：あさ出版

東京シティ税理士事務所　著 大木布美・加藤大輔　編

価格：1,680円（税込）

　　　

今空前の起業ブームです。大きな夢に向かって事業を興そうとする人たちがいます。しかし事業は夢だけではなしえません。しっかりした基盤で運営しなければ長期的に生き残れないでしょう。帳簿作りや税金の申告までしっかりした事業の運営を目指します。本書は個人事業の開業から決算税務申告そして経営分析まで事業経営の基盤をお教えします。ぜひお役立てください。

著書名
らくらく個人事業開業のすべてがわかる本

出版社：あさ出版

東京シティ税理士事務所　著 山端康幸・草刈章雄　編

価格：1,470円（税込）

　　　

税金の構造改革が始まろうとしています。法人税・所得税などの直接税の軽減の見返りに間接税である消費税の増税は時間の問題です。欧米各国と税体系を合わせなければならないというグローバリゼーション化の要請です。現在5%である消費税の税率は遅かれ早かれ10%前後になるでしょう。一躍税金の主役になります。この本は、消費税の課税事業者となる事業者や小会社の経営者のために消費税の仕組みを分かりやすく解説し、自分で消費税の申告が出来るように書かれています。消費税で悩んでいる方のための本です。

著書名
らくらく小さな会社と個人事業の消費税がわかる本

出版社：あさ出版

東京シティ税理士事務所　著

価格：1,470円（税込）

　　　

ほとんどの方にとって、マイホームを買うことは一生で一番高いお買い物ですし、マイホームを売ることは一生に一度の大金が入ってくることになります。そのマイホームですが、購入しても、売却しても、はたまた所有しているだけでも税金の問題は避けて通れません。マイホームは特例の宝庫となっています。皆さんの大事なマイホームの購入や売却の時に税金で損をしないために本書を活用して下さい。本書は東京シティ税理士事務所が２５年以上に渡ってマイホームの税金相談を受けてきたノウハウの集大成です。必ずお役に立てる本だと自負しております。

著書名
マイホームの税金対策

出版社：大蔵財務協会

東京シティ税理士事務所　著 大木布美　編

価格：1,500円（税込）